Control de alquileres de corta duración: nuevo registro único

El pasado 23 de diciembre de 2024, se aprobó el Real Decreto 1312/2024, mediante el cual se regula el Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. Esta norma adapta el marco jurídico español al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, y busca fortalecer la transparencia y el control en los arrendamientos de corta duración. A continuación, aunque la norma entre en vigor en julio del año 2025, les comparto las principales novedades del texto normativo para su conocimiento y posibles implicaciones.

En primer lugar, destacar la obligación de registrar las unidades de alquiler de corta duración en el Registro de la Propiedad o de Bienes Muebles. A cada unidad/inmueble se le asignará un número único de registro, necesario para su oferta en plataformas digitales como Airbnb, Expedia, Booking.com, Homeaway, etc. El incumplimiento de los requisitos del registro implicará la retirada del anuncio de las plataformas y sanciones administrativas.

Por otro lado, norma contempla que, esta plataforma, centralizará y gestionará la comunicación entre las plataformas digitales, las autoridades competentes y los arrendadores, permitiendo el intercambio de datos relacionados con los arrendamientos de corta duración. Es la citada “Ventanilla Única Digital de Arrendamientos” en el reciente Real Decreto.

De este modo, sucintamente, los propietarios devienen obligados a registrar sus inmuebles y proporcionar información detallada sobre el tipo de arrendamiento, número de huéspedes, y otros datos relevantes. Las plataformas digitales, por su parte, deberán verificar los registros y remitir datos de actividad mensual a la Ventanilla Única.

Con la implantación de estos requisitos, la finalidad del sistema es aportar mayor claridad al mercado de alquiler de corta duración, permitiendo identificar fácilmente los inmuebles legales y combatir la oferta irregular, facilitando la labor inspectora de las administraciones locales y autonómicas.

Asimismo, la normativa armoniza las políticas nacionales con las exigencias comunitarias, fortaleciendo la cooperación entre los Estados miembros de la comunidad europea en materia de datos y control de arrendamientos.

Sin embargo, desde el punto de vista del sector de alojamiento de vivienda vacacional, no es menos cierto que ello conlleva una carga administrativa donde los arrendadores deberán cumplir con nuevos requisitos burocráticos, lo que podría desalentar a pequeños propietarios que operan de manera ocasional (no habitual) y, al endurecer los controles, puede que afecte al mercado disminuyendo la disponibilidad de alojamientos turísticos (la finalidad principal de la norma es erradicar la oferta ilegal), aumento de los precios (al margen de las cargas administrativas que deberá asumir el propietario, hay que tener presente que las plataformas digitales deberán invertir en tecnología para cumplir con los nuevos requisitos de interoperabilidad y verificación), etc.

Desde mi punto de vista, este marco normativo representa un intento ambicioso de regular un mercado que ha crecido exponencialmente en los últimos años. Sin embargo, a pesar de que su enfoque en la transparencia y la seguridad jurídica puede ser una herramienta eficaz para combatir la irregularidad y fortalecer la confianza en el sector, su éxito dependerá de una implementación eficiente que no suponga cargas desproporcionadas para los arrendadores y las plataformas digitales.

Miquel Planas

Abogado de MONLEX

mplanas@monlexabogados.es