Inversión hotelera: cadenas, ubicaciones secundarias y reposicionamientos mandan

¿Cómo se presenta la segunda mitad del año, tras un primer semestre en el que parece que se ha ralentizado el mercado? ¿O simplemente ha sido una dilación en el cierre de las operaciones?

La segunda mitad de año está mostrando un gran dinamismo, con un pipeline de cierre de operaciones muy relevante, que probablemente permita superar los 3.200 millones de euros en inversión hotelera a cierre de 2025. Las cifras que tenemos en este momento avalan la buena marcha del ejercicio: en el primer semestre del año el volumen transaccionado ha superado los 1.700 millones de euros, frente a los menos de 1.500 millones registrados en el mismo periodo de 2024.

El apetito inversor sigue muy activo con el foco puesto sobre el sector, mostrando una amplia tipología de inversores. Ha destacado el protagonismo de los propios hoteleros, que han contribuido notablemente a impulsar el dinamismo del mercado transaccional, y fortalecerse en un contexto complejo marcado por el incremento constante de los costes.

¿Hay buenas oportunidades o sigue habiendo una brecha de precio entre oferta y demanda?

Hoy en día la brecha de expectativas entre oferta y demanda sigue siendo un factor relevante, sobre todo en los destinos principales y especialmente en los denominados activos trofeo. Sin embargo, esa diferencia se reduce de forma clara en ubicaciones secundarias, donde estamos viendo algunas de las oportunidades más atractivas del mercado gracias a un mayor alineamiento en precios.

Es innegable la existencia de grandes oportunidades en un sector en el que llevamos décadas hablando de su consolidación, ya sea por inversión o por marcas, y es ahora cuando se está viendo de forma más evidente ese movimiento lento pero imparable, tanto con grandes operaciones protagonizadas por grandes cadenas nacionales e internacionales, como transacciones con pequeñas y medianas hoteleras.

¿Continúa habiendo oportunidades de reposicionamiento, tanto en urbano como en vacacional?

Sí, sin ninguna duda. España cuenta con más de 15.000 establecimientos hoteleros, entre hoteles y hostales, lo que permite un marco razonablemente amplio para generar oportunidades de reposicionamiento tanto en el segmento urbano como en el vacacional.

La consolidación del sector es ya un movimiento lento pero imparable, según constatan Manuel Cobo y África Palau. Fuente: Deloitte.

En los últimos años han sido principalmente los fondos value add los que han impulsado este proceso de reposicionamiento, buscando incrementar la rentabilidad a través del Capex (inversión en activos productivos). Esta tendencia sigue en crecimiento, pudiéndose diferenciar entre el ámbito urbano, que cuenta con un mayor foco en activos de lujo y de alta gama; y el segmento vacacional, donde el protagonismo lo tienen proyectos que integran un peso relevante de wellness y conceptos sostenibles, cada vez más valorados por el mercado.

Tendencias de futuro en el mercado: perfil de inversores, destinos...

La inversión en el sector hotelero presenta varias tendencias que se han afianzado en los últimos años.

En cuanto al perfil de los inversores, vemos una clara consolidación de los grupos hoteleros españoles como actores clave y protagonistas de operaciones relevantes. A ellos se suman los fondos institucionales, los family offices y, de forma muy destacada, inversores procedentes de otros sectores industriales que apuestan por la inversión hotelera como un valor refugio. Esta entrada de capital diverso se apoya, sobre todo, en la confianza que existe en el gestor español, cuya capacidad de resiliencia y creación de valor es reconocida internacionalmente.

En lo referente a destinos, seguimos viendo un gran número de operaciones en las grandes ciudades, con una mayor presión sobre Madrid, Barcelona y Málaga en el ámbito urbano y sobre enclaves vacacionales como Mallorca, Tenerife Sur, Gran Canaria Sur o Marbella, entre otros. Sin embargo, empieza a ganar fuerza la búsqueda de ubicaciones emergentes y menos saturadas. Ciudades como Bilbao, Cádiz, Alicante o Zaragoza empiezan a captar mayor atención de los inversores por su atractivo urbano y potencial de crecimiento.

Otro aspecto fundamental es la creciente importancia de los criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobernanza), que se han convertido en un requisito indispensable en cualquier proyecto de inversión. Tanto hoteleros como inversores están impulsando políticas de eficiencia energética, reducción de emisiones y gestión de residuos, reforzando la sostenibilidad de sus activos. En nuestro caso hemos ampliado el portfolio de servicios para acompañar a las compañías en este camino.

Y, finalmente, no podemos olvidar el papel de la digitalización y la tecnología. La aplicación de la inteligencia artificial en procesos como las reservas, la gestión de inventario o la personalización de la experiencia del cliente está llamada a ser un factor diferencial en la competitividad del sector en los próximos años.

¿Los segmentos de más actividad seguirán siendo el lujo y la gama económica (profesionalizada) o se abren nuevos nichos?

La actividad inversora en el sector hotelero es hoy incesante y pone su foco en todo tipo de activos. El segmento de lujo continúa siendo el más buscado, y los hoteles de 4 y 5 estrellas siguen liderando la actividad, tanto en el ámbito urbano como en el vacacional. En este último caso, además, el peso es particularmente relevante, ya que representa en torno al 65% de la inversión total, en gran medida debido al mayor tamaño de los activos.

Al mismo tiempo, vemos un creciente interés por el segmento económico profesionalizado. Ya no hablamos de low cost tradicional, sino de conceptos renovados con un diseño más cuidado que abre un campo de oportunidades para cadenas y operadores.

Paralelamente, el mercado muestra una clara tendencia hacia la diversificación. Aparecen nichos vinculados al bleisure, a la búsqueda de experiencias diferenciadoras y a segmentos alternativos como el turismo rural, el de bienestar, cultural o gastronómico.

En definitiva, lujo y gama económica seguirán marcando el pulso de la inversión, pero cada vez veremos un abanico más amplio de operaciones que responden a un inversor más sofisticado, diverso y exigente.

Previsiones para 2026: ¿España continuará siendo el país europeo más atractivo para la inversión hotelera?

España seguirá consolidando en 2026 su posición como uno de los destinos más atractivos de Europa para la inversión hotelera. El interés de los inversores no deja de crecer, respaldado por la fortaleza de la demanda turística, la diversificación de la oferta y la confianza que genera el gestor hotelero español.

Frente a la incertidumbre que podrían generar factores geopolíticos y económicos, la realidad nos muestra que el pipeline de aperturas previsto en nuestro país es extraordinario: calculamos que entre 200 y 450 nuevos proyectos verán la luz en 2026, lo que evidencia que España seguirá ocupando un papel protagonista en el mercado europeo. Este auge responde tanto a la alta demanda turística como a la escasez de activos disponibles frente a la fuerte presión inversora.

Ahora bien, para mantener ese liderazgo es fundamental seguir elevando la calidad del producto y avanzar en la profesionalización de la gestión, apoyándose en la tecnología y la innovación como palancas clave. Desde Deloitte estamos plenamente comprometidos con acompañar al sector en esa transformación gradual y constante que le permite no sólo atraer inversión, sino también consolidar un modelo hotelero sostenible y competitivo a largo plazo.