Las cláusulas Covid en los contratos de arrendamiento, ¿son legales?

Una de las dudas más recurrentes durante estos últimos meses ha sido sobre las consecuencias del Covid-19 en los contratos de arrendamiento. Concretamente, si los arrendatarios debían o no seguir abonando las rentas aun cuando se hubieran visto obligados a cerrar sus locales. Y es que salvo que el contrato expresamente lo prevea –lo que sucede en contadísimas ocasiones- en principio la respuesta es que sí.

Frente a esa obligación, también durante estos últimos meses muchos arrendatarios han recurrido a la cláusula rebus sic stantibus, que permite adaptar las condiciones pactadas cuando por circunstancias completamente imprevisibles, incontrolables y ajena a la voluntad de las partes, el equilibrio de las prestaciones se ve notablemente alterado. Por su parte, los propietarios defendían sus posturas apelando a otro principio, esta vez el de pacta sunt servanda, según el cual las partes deben cumplir con las obligaciones asumidas en contrato.

Y ante esta situación, en la que a falta de acuerdo la única alternativa será acudir a la vía judicial, surge la duda: ¿sería posible que el propio contrato regulara las consecuencias de una nueva pandemia, o de nuevos confinamientos si hablamos del Covid-19? ¿Es eso legal?

La respuesta es claramente afirmativa. Las conocidas como “cláusulas Covid” no sólo son legales, sino altamente recomendables. Porque precisamente el contrato debe reflejar la voluntad de las partes. Y si ambas partes están de acuerdo en regular los efectos de un nuevo confinamiento, nada impide que ello se plasme en el contrato. Con el único límite del artículo 1255 del Código Civil, que reconoce que esos acuerdos serán válidos “siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral y al orden público”.

El contrato debe ser un fiel reflejo de la voluntad de las partes. Por tanto, en la medida en que ambas partes estén de acuerdo sobre las consecuencias de un nuevo confinamiento, o de una nueva pandemia en su caso, nada impide que ello se incorpore al contrato. De este modo, llegado el supuesto de hecho – una nueva pandemia, un nuevo confinamiento, o determinadas medidas que pudieran afectar de forma notable a la actividad de que se trate-, las consecuencias serán las previstas en el contrato. Y en el caso de que una de las partes no quisiera cumplir lo pactado, será el juez quien le obligue a ello, siempre que la solución pactada sea legal.

El contenido de las llamadas “cláusulas Covid” será, de nuevo, el que las partes determinen. Desde permitir la resolución anticipada del contrato, hasta prever una determinada reducción de la renta, o una moratoria en el pago. En definitiva, de lo que se trata es de anticipar unos efectos con el fin de evitar la incertidumbre que ahora mismo estamos viviendo. Con el único límite, como decimos, de la ley, la moral y el orden público. Y asegurando un cierto equilibrio de las prestaciones, que es al fin y al cabo a lo que las partes aspiran en toda negociación.

Mónica Julve

Abogada en MONLEX

mjulve@monlexabogados.es