Economía real vs. economía ficción

Puede ser necesario que nos preguntemos si en la actualidad la hotelería vive en un mundo real, o intenta sobrevivir dentro de la ficción en la que la especulación ha convertido a la economía, porque puede ser que su ocaso no sea tan bello, como el de la imagen.

Hace cuarenta años como Director de Expansión de la cadena hotelera, en la que trabajaba en aquellos momentos, con dependencia directa del Consejero Delegado de la misma, éste me hizo profundizar en los principios de algo que ya conocía, sin ser muy consciente de lo que significaba, y que definí entonces como economía ficción, cuando me dijo:

“Miguel Angel, cuando negocies la compra o el alquiler de algún hotel, quiero que tengas en consideración que cualquier bien, tiene al menos tres precios:

1. El que pide el vendedor.
2. El que esté dispuesto a pagar el comprador.
3. El que realmente vale.

El caso es que esos tres precios son fruto de un complejo sistema de valoraciones, que están influenciadas por múltiples factores, como:

• a) La necesidad o prisas para vender o comprar, muy directamente relacionada con la situación financiera de las partes.
• b) La ley de oferta y demanda, y como consecuencia la competencia que pueda existir para conseguir el objetivo de compra o venta.
• c) Los objetivos de las partes, que estarán influenciadas a su vez por razones:
  • c.1) Económicas como dejar de perder dinero o anticiparse a una situación de concurso de acreedores o quiebra por parte del vendedor que está en situación de pérdidas, tratar de aprovechar esa situación por parte del comprador.
  • c.2) Psicológicas en las que los sentimientos de euforia, miedo o simple falta de capacidad para valorar la situación, puedan llevar a realizar valoraciones muy alejadas de la realidad.

Tener clara conciencia de esos factores, ofrece importantes ventajas competitivas, permitiéndo conseguir las mejores condiciones posibles, para alcanzar el mayor de los éxitos en todas las operaciones en las que se pueda estar trabajando, desde la perspectiva del tercer supuesto, al permitir conocer el valor real de lo que se pretende comprar o vender, representado por los beneficios que se puedan obtener en un determinado número de años, considerando que el comprador puede estar haciendo un buen negocio, si lo que paga es menor a la rentabilidad que espera obtener, en el caso del vendedor, sería un buen negocio si la cifra que obtiene con la venta es superior a lo que podría rentabilizar en el mismo periodo de tiempo.

Así podríamos concluir que la valoración de cualquier bien, debe tener en consideración todos los factores diferenciadores que pueden influenciarlo, el valor del suelo en las inversiones inmobiliarias, puede sobrevalorar las expectativas de revalorización del suelo, en situaciones no sostenibles en el tiempo, como pudo ocurrir a lo largo de las dos últimas décadas, que han llevado a tantas grandes empresas inmobiliarias a la ruina. Un solar no vale nada, si no tiene una rentabilidad determinada en cada ejercicio económico, y durante un determinado número de años lo único que ha generado son gastos de financiación e impuestos, y se da paso a una situación, como la actual de nuestro país, donde los solares en muchas ciudades se han depreciado entre un 70 y un 80 por ciento.

En el caso de los costes de materiales de construcción, hay quien usa el término “que duren toda la vida” sin darse cuenta de que por bueno que sea el material que esté utilizando, éste tiene dos niveles de vida, el funcional que pueda ser amortizado en periodos de tiempo muy largos, y el derivado de la obsolescencia cuyo periodo de amortización se tiene que reducir muy sensiblemente, encareciendo su valor al tener que sustituirlo por la necesidad de adaptación del mismo al uso al que esté destinado.

Algo muy parecido ocurre con todo lo relacionado con las inversiones que se realicen en el campo de la tecnología, donde cualquier programa o equipo, está superado por la aparición de nuevos productos al año de su adquisición, haciendo que no sea rentable cualquier inversión, a la que no se le garantizar el retorno en menos de año y medio, periodo máximo para tener que ir sustituyendo o actualizando los equipos y programas, si se quiere estar liderando ese campo, dentro de la actividad económica que uno esté desarrollando, dilapidando ingentes cantidades de dinero, como consecuencia de la falta de conocimientos para poder distinguir entre lo que le quieren vender y lo que realmente puede necesitar.

La noticia aparecida en Noticias de Hoteles / Transacciones Hoteleras de Hosteltur el día 15/07/2015 con el título, Saint Croix vende el edificio del Hotel Tryp Atocha de Madrid por 28 M € , me ha llevado a pensar en las recomendaciones que me hacía mi antiguo consejero delegado para que le presentase mis propuestas como Director de Expansión de la Cadena Hotelera de la que formábamos parte, al ver la valoración dada al edificio que alberga el hotel al que se hace referencia, por cuanto me hace dudar de la viabilidad económica de la inversión realizado en un edificio del que nos dicen que alberga un hotel de cuatro estrellas y 150 habitaciones, arrendado a Meliá Hotels International, y aunque no nos digan las condiciones de ese arrendamiento en cuanto a precio, plazo y valoración de los activos incluidos en la inversión, para poder calcular posibles rentabilidades, parece difícil poder saber si la valoración dada, podrá ser rentable a corto, medio y largo plazo, por lo que sería interesante saber si quien hace la compra trata de obtener rentabilidad a determinado plazo, o está realizando una inversión en busca de imagen de marca o prestigio.

Si damos por buenos los 28 millones a que hace mención el título del artículo como la inversión total considerando el valor del edificio y la industria hotelera existente en el mismo, y se aceptase que para hacer rentable la inversión, el hotel necesitaría vender una cifra anual de alrededor del 40% del valor de la inversión, nos encontraríamos con la necesidad de que ese hotel pueda vender 11,2 millones al año, que repartidos entre las 150 habitaciones, requeriría un ingreso medio, repercutidos todos los servicios, de 74.666,67 euros por habitación y año, que representaría la necesidad de vender:

• Al 100% ocupación 204,57 € por habitación día, o 122,74 por cliente día.
• Al 90% ocupación 227,54 € por habitación día, o 136,52 por cliente día.
• Al 80% ocupación 255,71 € por habitación día, o 153,43 por cliente día.
• Al 70% ocupación 292,81 € por habitación día, o 175,69 por cliente día.
• Al 60% ocupación 340,94 € por habitación día, o 204,56 por cliente día.
• Al 50% ocupación 410,26 € por habitación día, o 246,15 por cliente día.

Admitiendo una relación de ingresos en la que el alojamiento representase el 40% del total de los ingresos, correspondiendo el restante 60% a los ingresos por alimentación y bebidas e ingresos del resto de servicios por parte de los clientes alojados y los clientes de paso, el ingreso medio por alojamiento debiera ser de:

• Al 100% ocupación 81,83 € por habitación día, o 49,10 por cliente día.
• Al 90% ocupación 91,02 € por habitación día, o 54,61 por cliente día.
• Al 80% ocupación 102,28 € por habitación día, o 61,37 por cliente día.
• Al 70% ocupación 117,12 € por habitación día, o 70,28 por cliente día.
• Al 60% ocupación 136,37 € por habitación día, o 81,82 por cliente día.
• Al 50% ocupación 164,10 € por habitación día, o 98,46 por cliente día.

A la vista de todo lo señalado podría alguien decirme, para que sirven las dos tablas precedentes, solucionan alguno de los problemas de rentabilidad de las empresas hoteleras, en sí mismas NO, pero si fuesen ciertas las premisas en las que se sustentan los valores señalados, puede ayudar al gestor a diseñar la estrategia más adecuada para garantizar los objetivos de la empresa, partiendo de la idea de “A DONDE QUIERO LLEGAR”, en lugar de pretender mantenernos en la estática del “DONDE ESTOY”, a la que tan aficionada es una gran mayoría de nuestro empresariado.

El 18/07/2015 simulo una reserva en habitación doble del día 21 al 24 por medio de Booking con resultado de 247,50 euros, 41,25 € por persona día, quítenle la comisión de intermediación, hagan las correcciones que consideren oportunas sobre los porcentajes utilizados en este análisis y saquen conclusiones, sobre el valor de la inversión y lo que pueda esperarse de la comercialización de un inmueble destinado a hotel, así valorado.