Hoteles, activos refugio para los inversores

Este reportaje ha sido publicado en la revista HOSTELTUR de noviembre de 2022 y puedes descargarlo como documento PDF haciendo click en el siguiente botón:

Las transacciones hoteleras superaron los 2.050 millones de euros hasta el mes de septiembre, volúmenes récord que fueron alcanzados porque en la primera mitad del 2022 se retomaron operaciones que habían quedado pendientes del 2021, a la espera de la evolución de la actividad. Las principales consultoras coinciden en que el mercado hotelero “goza de bastante salud y tiene mucho apetito por parte de los inversores”. La previsión es que a finales de este año las transacciones ronden los 3.000 millones de euros, pero ¿cómo se está moviendo el mercado y qué ocurrirá el próximo año?

España, resiliente y posicionada

La inversión en el primer semestre aumentó un 22% en España, mientras que en Europa cayó un 15%, según el informe Catella Hotel Snapshot España. Javier Bravo, Director de Hoteles de Catella Spain, explica que eso se debe a que el país “tiene recursos excepcionales” y ubicaciones como Canarias, Baleares o la Costa del Sol, “que son poco comparables con otros destinos vacacionales europeos. Nuestra planta hotelera es de gran calidad, tenemos a los mejores gestores y todavía quedan activos en manos de familias. Eso es una oportunidad para los fondos de inversión, ya que se enfrentan a un activo en el que pueden invertir en Capex y reposicionarlo, lo que les ofrece mejores retornos que invirtiendo en otros países europeos”.

Constantino Gómez, socio de Arcano Partners, agrega que otro factor importante es que “hay una mejor comprensión del sector hotelero por parte de los inversores institucionales extranjeros”, quienes han captado dinero en los últimos dos o tres años “y tiene que poner ese dinero a trabajar”. A su vez, se trata de una industria que “crece por encima del PIB a largo plazo y eso también despierta apetito”. Un tercer componente es que “la rentabilidad tiene protección de la subida de la inflación, porque el hotelero pone los precios todos los días y es capaz de trasladar esa inflación”.

En esa línea , fuentes inversoras reconocen que siguen interesados en los hoteles de España porque “a medio o largo plazo, es una industria que todo lo que das te lo devuelve, tiene retorno y una ramificación social”

“La dinámica de la recuperación del sector, a nivel venta, ha sido mucho más positiva de lo esperado, aunque es verdad que se ha neutralizado a nivel resultados, por el impacto de los costes energéticos y de personal”, comenta Laura Hernando, managing director de Hoteles de Colliers. Aunque no se han visto renegociaciones de precio a la baja, ni que se desestimen operaciones por la situación actual, cree que en el último trimestre “puede haber cierto frenazo, por la dificultad para ponerle un precio a un hotel”.

Las consultoras subrayan que del lado de los compradores predominan los fondos de inversión y los family office. Las cadenas también están invirtiendo porque, durante la pandemia, muchas dieron entrada en su capital a fondos, consiguieron dinero y esa liquidez les permite acometer operaciones

Las socimi, que en los últimos cinco años han sido protagonistas del panorama inversor hotelero, han perdido cuota de mercado en manos de fondos que antes no tenían la vertical hotelera, pero han visto el negocio y la han metido en su estructura. Sin embargo, Bravo plantea que puede ser “una señal de que gran parte de ellos están llegando a su ultima fase y quizá sean protagonistas a futuro, pero a nivel de desinversión y no tanto de comprador”

Viraje en los fondos

Bruno Hallé, socio y codirector de Cushman & Wakefield Hospitality en España, destaca cómo algunos fondos han variado su habitual estrategia “Cuando ves que los fondos están moviendo activos antes de su tiempo de maduración es porque algo se huelen”. Piensan que la situación va a empeorar. Por eso, la reflexión que están haciendo es que “prefieren vender, coger dinero ahora, y dentro de seis meses o un año podrán comprar cosas más baratas”. Pone de ejemplo el hotel Dolçe de Sitges, que el fondo Angelo Gordon ha puesto a la venta. “Hay varios movimientos que demuestran que los fondos también están saliendo”.

Pero no hay que crear una señal de alarma, simplemente ellos creen que no necesitan esperar el periodo de maduración, aunque, por otro lado, sigue habiendo muchísimo interés de los fondos en comprar, pero no a cualquier precio”. En varias ocasiones tras el estallido de la Covid, los “fondos estaban esperando oportunidades que no llegaron”, incluso hubo hoteles que se vendieron por encima del precio de salida. El Tryp Apolo salió al mercado a 85 millones y se vendió por 96.

Ocupación y precio

En contraste, aparecen nuevos focos. “Dentro de una línea que tenga ocupación y precio medio, y sea legal, lo están mirando”, afirma. “Larga estancia, apartamentos, senior living, residencias de estudiantes, campings. Meridia y Azora están con campings, y es interesante porque es una manera de profesionalizar el sector. Hace 10 años nadie habría pensado que un fondo de inversión estaría interesado en crear una cadena de campings. La entrada de estos profesionales como inversores hace que el sector se profesionalice. El camping era muy atomizado, familiar, no ha llegado al nivel de tecnología que tiene el hotel y hay mucho por hacer en estandarización de procesos”.

Además, “hay un movimiento interesante también en la compra de las gestoras, las denominadas opco, las operating companies. El primer movimiento grande que se ha hecho es la entrada de Angelo Gordon con Westmont con la compra de Room Mate, donde nosotros hemos participado asesorando a Room Mate, y es una demostración de que los fondos también compran compañías que no tengan piedra".

"Esto es otro atractivo de España, porque somos muy buenos sobre todo en la parte de gestión de costes, aunque no tanto como los americanos en ocupación y precio medio, caso de Marriott o Hilton, pero sí lo somos en sacar rentabilidad a los activos”, afirma Hallé

Javier Arús, socio Senior de Hoteles & Ocio de Azora, apunta que “el mercado inversor dio un giro importante a partir de junio y los inversores están menos activos en las transacciones a la espera de ver cómo van ‘resolviéndose’ las incógnitas actuales”.

De cara a 2023, “en la medida que se vaya aclarando el escenario macro se reactivara el interés de los inversores por el sector. Sin duda, habrá que factorizar el mayor coste de financiación y la subida de tipos para determinar las nuevas valoraciones. Los inversores están muy convencidos de la fortaleza a medio y largo plazo del sector, en particular del vinculado al ocio, pero es necesario poder tener una mayor certidumbre sobre el corto plazo para poder definir las valoraciones”.

“Lo que más interés sigue generando son los hoteles vinculados al ocio y ahí es donde se va a producir el volumen importante de transacciones. Las nuevas fórmulas de alojamiento también generan interés y la larga estancia es un segmento todavía incipiente en España y con dinámicas muy atractivas”

Un año sin trophy assets

Los hoteles en ubicaciones prime han vuelto a ser los más transaccionados y los inversores revelan que eso responde a que “no es fácil salirse de la matriz, de los fundamentales”. “Hay marcas, un concepto que tiene que funcionar, una operación que debe dar retorno a la inversión y eso te lleva a ubicaciones, tamaños y productos que restringen tus áreas de inversión”. Pero no es lo único, también está la exigencia por parte de los bancos que prestan dinero, “y a esos señores solo les gusta prestar en Barcelona, Madrid, Baleares… y para determinados activos, lo que al final nos dirige a todos a los mismos productos”.

Catella Spain observa en su informe que este año hay una ausencia de Trophy Assets y que, en lo que va del 2022, se han llevado a cabo más operaciones, pero con importes menores. El ticket medio por transacción ronda los 28,8 millones de euros aunque, como puede verse al final del artículo, hay operaciones que oscilan entre los 130 y los 175 millones de euros.

“El fondo tradicional, con una perspectiva value add, ha debido cambiar sus criterios de inversión, porque escasea la oportunidad de comprar un hotel con muchísima necesidad de Capex y en primera línea de playa, entonces han tenido que virar a un producto Core Plus”, revela Javier Bravo. Otros fondos están apostando por nuevos modelos de negocios, como los apartamentos turísticos, “que son muy rentables y no se habían desarrollado”

Si bien los hoteles urbanos concentran el mayor volumen de transacciones, el socio de Arcano Partners asegura que “el gran cambio por parte de los inversores institucionales, en el último año y medio, es el interés por el negocio vacacional”.

Quienes no están pudiendo entrar en Madrid y Barcelona -ni siquiera para reconversión- se están centrando en ciudades como Málaga, Bilbao, Valencia, Sevilla Córdoba. Y a nivel vacacional, además de Baleares, Canarias y la Costa del Sol, la Costa Brava también aparece en la mira.

Fin de un ciclo

Por su parte, Alberto Martín, socio en Gestintur Consulting & Investment y fundador de Blooker.io, afirma que el mercado inversor está entrando en un ciclo de venta, para “aquellos que entraron en operaciones en 2015 y que a pesar de la COVID quieren aprovechar para realizar las desinversiones. El problema está en que ese ciclo se ha visto perturbado primero por el descuento a los precios por habitación derivados de la pandemia y ahora por la inestabilidad económica y política provocada por la crisis energética”.

“Pero también debemos tener en cuenta que el inmobiliario es un valor refugio en tiempos de inestabilidad financiera”. Así pues, “veremos qué nos depara el invierno para tener las previsiones de inversión del primer trimestre”, pues hay una gran incertidumbre. “Y el verano tampoco ha dado los resultado esperados, lo que afectará a la rentabilidad hotelera que entra en un ciclo de contracción dado que los mercados internacionales no se acaban de recuperar”

Para Martín, “los cambios que se están viendo están más relacionados con la distribución de turistas que con el apetito inversor, el middle scale está desapareciendo y cada vez las marcas más importantes están evolucionando a los productos luxury o Budget”. Esto “determina que los activos más interesantes sean aquellos que pueden reposicionarse incrementando de esta manera la TIR proyecto” (tasa interna de retorno, la rentabilidad que ofrece esa inversión).

¿Qué esperar del 2023?

Los inversores afirman que en 2023 “no habrá la misma liquidez” que este año, debido al incremento en los costes de financiación y a una previsible restricción del crédito. A esto hay que sumar el aumento en los costes laborales, energéticos, de alimentación “y todo eso hace que se reduzcan los beneficios”. Las economías crecerán menos y a lo mejor algo afecta al proceso de inversión. “También afectará el aumento en los tipos de interés, que está encareciendo los costes de las transacciones”, dice Constantino Gómez.

“Excepto los family office, que tienen la inmensa suerte de poder comprar activos a pulmón, todo equity, el resto de los inversores necesitan financiación para sacar un business plan y poder obtener la rentabilidad que, a su vez, le tienen que ofrecer a sus otros inversores”, advierte Bravo, por eso insiste en que la mayor preocupación es “qué va a pasar con la financiación, si habrá y a qué coste”.

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